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주택 소유에 대한 기존 패라다임의 변화가 필요한 이유 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 주택 소유에 대한 기존 패라다임의 변화가 필요한가요? ▶답= Realtor.com에 따르면 최근에 전국 50개의 Metro 지역의 신규 리스팅의 수가 5.1% 정도 늘어났고 그중에 셀러가 가격 조정을 한 경우가 17.3%로 나타나고 있습니다. 그리고 업그레이드가 좋고 '가격'이 무엇보다도 적당한 매물들에 오퍼의 숫자는 적어졌지만 여전히 복수의 오퍼가 몰리고 있는 상황이고 매물 부족 현상으로 바이어가 주택 구입이 힘들어지고 있는 상황과 맞물려서 여러 가지 대책들이 나오고 있습니다. 예를 들어 페니메나 프레디맥 소유의 차압주택의 경우 실거주 목적의 구입자에게 먼저 구입 기회를 부여하는 'First Look Program'이 시행이 되고 있지만 실질적으로 차압까지 일어나는 주택의 수가 상대적으로 적고 신규주택 공급의 부족까지 겹쳐서 시장에 매물이 늘어날 가능성은 기존 주택 매물이 시장에 나오는 상황이 거의 유일할 소스가 될 것입니다. 바이어들이 현저히 줄어든 상황 속에서 앞으로 테이퍼링이 현실화될 경우 그리고 실업률이 현재 기준 5%대에서 낮아질 경우 모기지 이자율은 올라갈 것으로 보입니다. 기존의 주택 구입을 계획하셨던 분들은 융자 승인 액수가 줄어들게 되고 주택 가격 하락이 시작된다면 은행에서 대출을 통제할 것입니다. 현재도 실거주 구입을 제외한 투자 관련 모기지는 승인이 까다로워지고 있습니다. 만일 융자가 현재 가능하고 장기간의 실거주가 가능하시다면 추후 이자가 1-2% 상승하고 가격이 15-20% 하락한다고 하여도 다달이 지불하는 비용에는 별 차이가 없기 때문에 기다리시는 것보다는 조건이 좋은 매물이 나온다면 바로 구입하시기를 조언 드립니다. 실질적으로 가격이 하락한다고 하여도 은행에서의 융자가 까다로워지고 힘들어질 경우 결국 투자가가 매물 구입 시 유리할 수밖에 없을 겁니다. 두 달 연속 모기지 수요가 줄어드는 것은 기존 계획했던 예산안을 초과하는 과도한 가격 상승으로 인한 바이어들의 시장 이탈을 보여주는 것이지만 앞으로 주택의 구입 목적이 가격 상승을 포함한 투자의 목적보다는 결국 주택 오너로 실거주를 목표로 하는 것으로 방향을 정하셔야 합니다. 앞으로는 가격이 떨어질 때 구입해서 가격이 오를 경우 파는 단순한 방식이 더 이상 통하지 않을 것이기 때문입니다. ▶문의: (213) 663-5392

2021-09-21

콘도나 타운홈 구입요령 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 최근에 하우스의 가격이 너무 올라서 대신 좀 더 저렴한 콘도나 타운홈의 구입을 고려 중입니다. 특별히 주의할 사항이 있는지요? ▶답= 콘도나 타운홈에 대한 인기가 다시금 재택근무가 줄어들고 대면수업이 확대됨에 따라 LA나 OC지역을 중심으로 늘어나고 있고 대도시 아파트의 렌트비 또한 상승 중에 있습니다. 콘도나 타운홈의 구입을 고려하실 경우 다음의 사항을 우선 체크하시기 바랍니다. 첫 번째 오퍼를 제출하기 전에 시세를 체크한 후에 최소한 감정가가 나오는 선에서 계약을 체결해야 합니다. 밸류체크시에는 금년초의 밸류와 비교해서 가격이 급등한 지역의 경우 특히 주의를 하셔야 하며 3채 정도의 팔린 가격을 비교한 후 오퍼 가격을 정하셔야 합니다. 지나친 오버 프라이스로 계약하실 필요는 없다고 봅니다. 두 번째 HOA 한 달 페이먼트가 그 지역 평균치 정도 되는 곳에 오퍼하셔야 합니다. 특히 오래된 유닛들의 경우 단지의 업그레이드나 응급한 수리를 위해서 일정기간 HOA의 부담이 추가되는 경우가 있기 때문에 유의하셔야 하며 물이나 쓰레기 비용이 포함된 경우 HOA 가 비싸더라도 실제 부담은 줄어들 수 있습니다. 세 번째 지역에 따라서 방의 개수와 주변 지역의 환경에서 필수적인 요소들을 고려해야 합니다. 다운타운이나 LA의 경우 아직도 방 한 개의 구입이 거주나 투자를 위해서 고려될 수 있고 오렌지 카운티의 경우 최소 방이 두 개 그리고 한 가족이 오래 거주하거나 최대한의 인컴획득을 위해서는 세 개 정도가 적당합니다. 생활이 편리한 마켓이나 프리웨이 학교나 식당 등의 편의시설로의 접근이 용이하고 가능하다면 로컬에서 모든 필요가 충족이 되는 곳에 구입을 고려하시는 게 좋습니다. 대도시 권에서는 주위에 더이상 추가로 주택 건축이 어려운 곳에 구입이 가능하다면 장기간 보유 시 유리할 수 있습니다. 네 번째 미니멈 방사이즈가 방 한 개일 경우 최소 600sf 두 개인 경우 1000sf 에서 1200sf 이상 방이 세 개인 경우 최소 1300-1500sf 정도의 매물의 구입을 고려하셔야 합니다. 집의 거주면적이 클수록 미국에서는 더 큰 가치의 상승이 기대되므로 최소한의 평균 사이즈로 구입을 하셔야만 추후 투자가치가 있습니다. ▶문의: (213) 663-5392

2021-08-18

부동산 위기가 현실화 될 가능성은? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 부동산 위기가 현실화 될 가능성이 큰가요? ▶답= 최근에 Wells Fargo 은행의 모든 개인 신용대출에 대한 중단 조치에 파장이 만만치 않습니다. 이미 신규 모기지대출이나 자동차 융자는 더 이상 이루어지지 않고 있었고 추가로 주택의 Equity를 이용한 융자가 중단이 되는 등 차이는 있지만 60일의 기간 내에 어카운트 정리를 해야 하는 등 일방적인 결정에 따른 부작용이 심각합니다. 관련해서 추가적인 소송의 급증 그리고 정부에서의 규제 조치 등도 이루어지게 되면 부분적으로 이러한 조치가 유예가 되거나 수정이 될 수도 있습니다. 웰스파고의 경우 그렇게 된다면 추가적인 정부의 지원을 요구할 수도 있습니다. 다만 이런 조치가 이번이 처음이 아니라는 점에 주목하셔야 합니다. 과거에 주택시장이 무너지기 전후인 2008년에 Bank of America에서 이미 주택 Equity를 활용한 융자를 일제히 금지했던 경우가 있었습니다. 그리고 주택 위기 시 주택 Equity를 이용한 융자의 경우에 주택 관련 업그레이드를 위한 경우에는 추후 차압 후나 숏세일 후 부채에서 탕감을 받았지만 그렇지 않고 용도가 사업 자금이나 레크리에이션 비용이나 자동차 구입 등의 경우에는 개인부채로 여겨져서 탕감이 되지 않았던 경우가 있었습니다. 팬데믹 전후부터 이미 Equity를 이용한 융자에 대해서는 거의 모든 렌더들에서 기준을 까다롭게 하고 있었기 때문에 일반 소비자들 또한 가능한 위기 상황에 대한 대비를 해야 한다고 생각이 됩니다. Wall Street Journal의 최근 보도에 따르면 6월의 소비자물가지수인 CPI가 지난 20년 내로 가장 높은 5.4%를 기록했다고 최근 보도했습니다. 이것은 이미 인플레이션은 시작된 것으로 보이며 여러 정황상 개인적으로는 모기지의 이자율이 갑자기 상승할 가능성도 높아지고 있다고 생각합니다. 중요한 것은 과거에 비해서 엄격한 융자 기준의 적용을 통해서 모기지가 이루어지고 있지만 적은 다운으로 융자를 하시거나 개인의 경제 상황이 어려워질 경우 갑자기 주택 유지가 곤란한 경우가 나타날 수 있고 분위기상 바이어가 줄어들게 되면 수요의 감소로 인한 가격의 인하도 가능해질 수 있기 때문에 보다 더 충분한 다운페이와 장기간 소유를 위한 철저한 재정상의 준비 그리고 특히 Equity 융자를 이용해서 추가 부동산 투자를 계획하시는 경우는 절대로 고려하지 마시기 바랍니다. 자칫 Equity 있는 곳과 추가 투자한 곳 둘 다 위험해질 수 있기 때문입니다. ▶문의: (213) 663-5392

2021-07-13

최근 바뀐 부동산 시장의 분위기 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 최근 주택 시장의 거래가 둔화되고 있다고 들었습니다. 사실인가요? ▶답= 메모리얼데이 전후로 부동산 시장에 변화가 감지가 되고 있습니다. 여름 휴가철이 시작되고는 있지만 확실히 다른 상황이 전개되고 있습니다. 바이어들의 구매 움직임이 줄어들고 아직까지 선호되는 조건들의 매물들은 여전히 복수의 오퍼가 몰리지만 매물에 비해서 거래량이 확실히 줄어든 느낌이며 '묻지마식 구매'들이 줄고 있는 상황입니다. 일시적 현상일지 아니면 확실한 변화의 시작일지 아직은 판단이 안되지만 여러 원인 중에서도 바이어들이 상당히 지쳐있다는 것도 원인의 하나일 것입니다. 모든 조건을 받아들이고 사인을 해도 계약의 성립이 안되는 경우들이 속출하면서 결국 주택 구입을 해당 지역에서 포기하고 타지역으로 쇼핑을 하거나 아니면 잠시 쉬어가는 경우들의 실제 케이스로 나타나고 있습니다. 바이어에게 불리한 조건을 감당할 이들은 투자자 밖에 없게 됩니다. 최근에 바이어들 중 좋은 조건으로 렌트를 재계약하는 사례들이 나타나고 있고 매물이 늘어나는 추세 속에 상대적으로 선호도가 떨어지는 매물에 대한 시장 대기 기간들이 늘어나고 있습니다. 셀러가 집을 팔고 사는 과정을 동시에 진행하는 경우에는 상당히 현실적으로 힘들기 때문에 매매를 포기하는 경우들도 늘어나고 있습니다. 미국 주택 수요에 비해서 공급량이 여전히 약 680만 채 부족하다는 Business Insider의 보도를 보아도 앞으로 지속적인 수요는 끊이질 않겠지만 결국 여러 가지 정황상 거래량이 떨어지는 상황은 지속될 가능성이 있다고 봅니다. 파실 경우에는 바이어를 너무 몰아붙이시지 마시고 확실하게 끝날 수 있는 조건으로 서로 '윈윈' 하시는 딜이 되어야 합니다. 최근에 적지 않은 에스크로 거래가 캔슬이 되거나 중간에 가격을 포함한 조건을 다시 재협상하는 경우들도 나타나고 있습니다. 하반기에는 재정적으로 감당 가능한 대도시 외곽지역으로 부동산 구입을 희망하는 실소유자의 움직임이 늘어날 것으로 보입니다. ▶문의: (213) 663-5392

2021-06-22

주택을 마켓 내놓기 좋은 시기는? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 주택을 마켓에 내놓을 시기를 고민하고 있습니다. 언제가 좋은 시기가 될까요? ▶답= 최근 주택 시장에 매물이 거의 없는 완벽한 셀러 마켓이 계속 이어지고 있습니다. 오렌지 카운티의 경우 가능한 매물이 불과 한 달 치에 불과하고 평균 에스크로 오픈 기간이 7일 정도를 유지하고 있습니다. 4월 말부터는 주택의 종류에 상관이 없이 두 자릿수 이상의 오퍼가 몰리고 가격대와 지역에 따라서 콘도도 5만 달러에서 그 이상 또는 하우스는 10만 달러에서 그 이상 호가가 상승하고 더불어 감정 Contingency를 오퍼 시 삭제하거나 셀러가 부담하던 여러 비용을(Home Warranty나 터마이트 HOA Transfer 비용 등) 바이어가 부담토록 하는 등 셀러들에게 일방적으로 유리하게 조건들이 정해지고 있습니다. 북가주의 Berkeley는 최근 리스팅 가격에서 1백만 달러를 더 오퍼 한 바이어가 에스크로를 오픈한 경우도 있으며 이러한 추세는 이자율이 설사 올라간다고 하여도 이러한 분위기를 바꾸지는 못할 것으로 보입니다. 여름에 반드시 주택을 처분하셔야만 하는 경우 몇 가지를 살펴보겠습니다. 첫째 콘도 중 방수에 비해 지나치게 사이즈가 작거나 (방한 개가 600sf 이하) 너무 오랜 된 경우 그리고 화장실의 숫자가 부족한 경우 파킹 라이 부족하거나 불편한 경우 업그레이드가 안 되어있는 경우나 HOA가 비싼 경우 등의 매물들은 처분을 서두르시는 게 좋습니다. 두 번째 주변에 콘도나 아파트를 포함한 신축 매물이 많은 곳들의 비슷한 조건의 낡고 편의시설이 부족한 콘도(거주용과 인컴용 포함)들은 매각을 서두르셔야 합니다. 이러한 매물들은 만일 시장에 매물이 늘어날 경우 경쟁력이 상대적으로 약하기 때문에 매각 시기를 앞당기셔야만 합니다. 최근에 매물의 부족 현상이 심한 이유 중의 하나는 외국계를 포함한 기관 투자가들이 특히 단독주택을 렌트용으로 집중 구입하고 있기 때문입니다. 이러한 현상은 대부분의 대도시 외곽 지역에서 나타나고 있습니다. 또한 코로나의 종료 분위기로 자택근무에서 직장 복귀를 하게 되는 첫 주택구입자나 밀레니엄 세대의 경우 대도시 콘도 등에 관심을 나타내고 있기 때문에 업그레이드를 추가로 하거나 가격을 약간 인하하는 방식 등으로 보다 유리하게 셀러 마켓 상황 속에서 매각을 서두르시는 것도 개인적으로 좋다고 봅니다. ▶문의: (213) 663-5392

2021-05-11

이번 여름 전후 주택 시장 상황이 변할 가능성은? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 이번 여름 전후 주택 시장 상황이 변할 가능성은? ▶답= 과열 상태인 현 부동산 주택시장의 상황은 여름 정도까지는 비슷한 흐름이 지속될 것으로 보입니다. 가능한 몇 가지 변수를 미리 고려해 보시고 투자나 매매의 결정을 하시기를 권해 드립니다. 첫 번째 현재 6월 말까지 코로나 관련 렌트비 미납으로 퇴거가 불가한 "렌트 모라 터 리움" 조치 연장 여부와 모기지 납부 유예 조치인 Forbearance 지속 여부가 중요합니다. 현재 렌트비의 미납으로 인해서 실질적으로 어려움을 겪고 있는 렌드 로드는 대부분이 메니지먼트 회사와 변호사의 조력이 힘든 개인을 포함한 일반 부동산 소유주들이십니다. 현재와 같이 렌트비를 받지 못하는 상황이 6월 이후에도 이어지거나 설령 모라토리엄이 종료가 된다고 해도 최소 3-4달 정도는 Eviction으로 인해서 테넌트를 새로이 받을 수 없기 때문에 이러한 상황 속에서 시장에 매물이 증가하거나 파산 등의 사태가 도미노로 발생할 가능성도 있습니다. 두 번째 일단 시장에 매물이 증가하게 된다면 바이어들이 마켓의 상황을 주시하며 구입을 (특히 투자용) 심리적으로 주저할 가능성이 있습니다. 이는 더 많은 매물에 대한 기대와 가격을 포함한 좋은 조건으로 매입이 가능하다고 생각하는 이들이 늘어날 것이기 때문입니다. 이는 결국 거래 기간에 영향을 주고 가격에도 영향을 미칠 수 있습니다. 세 번째 CFPB나 정부에서 어느 정도의 구제책이나 차압 방지책에 나선다고 하여도 은행 측에서 협조를 한다는 보장이 없기 때문에 최대 1천만 가구는 차압이나 파산에 내몰릴 가능성이 있다는 언론의 보도가 있습니다. 네 번째 그간의 양적완화를 통한 코로나 구체책으로 인해서 결국 부동산 관련 세금의 인상과 재산세의 평가 기준 변화를 포함한 여러 가지 시장에 호의적이지 못한 일련의 정책이 이루어질 가능성이 높아질 수 있습니다. 다섯 번째로 최근에 모기지 시장에서 인컴 프로 퍼티의 투자가들에 대한 융자가 상당히 까다로워지고 있고 거주용 주택 융자도 기준이 상향될 가능성이 나타나고 있습니다. 이럴 경우에 구매 심리에 악영향을 끼칠 가능성이 있습니다. 앞으로 주택 매매의 계획이 있으시다면 이번 여름 전후에 신중히 고려해 보실 것을 개인적으로 권해 드립니다. ▶문의: (213) 663-5392

2021-04-20

앞으로의 부동산 시장 상황과 전망은? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 3월에 알아보는 부동산 시장 상황을 알려주세요. ▶답= 첫 번째 앞으로의 임대용 부동산의 투자 결정시 중요한 고려 사항이 바로 새로운 '투자 지역'을 고려하셔야 합니다. 테넌트가 감당할 수 있는 수준의 렌트비의 책정과 이를 통해서 무리 없이 향후 수년간 추가 렌트비 인상 없이도 부동산 유지가 가능해야 합니다. 여기에 지역별로 팬데믹 후 일자리의 창출이 가능한 지역 주변으로 부동산 투자를 계획하셔야 합니다. 인랜드 같은 외곽의 경우 팬데믹 사태 속에서 각광을 받고 있는 온라인 비지니스 붐과 아울러서 물류 관련 일자리의 창출이 활발하기 때문에 장기적으로 투자의 위험도가 낮을 수 있습니다. 일자리가 많이 창출되는 곳으로 여기에 주거비가 저렴한 지역으로 렌트 수요가 꾸준하게 지속이 될 것입니다. 두 번째 현재 렌트 시장별로 여러 가지 희비가 엇갈리고 있습니다. 상대적으로 신규 임대용 부동산의 건축이 많이 이루어지고 있는 대도시권의 경우 구입 시 주변 렌트 시세를 체크하고 현재 신규 매물과 경쟁이 가능한지를 알아보셔야 합니다. 코로나 사태로 인해서 실제적인 Eviction이 중단된 상태에서의 공급 문제로 일시적으로 렌트비가 올라가는 지역들도 있지만 일단 대도시권의 임대부동산 투자는 주의가 필요합니다. 세 번째 작년 가을까지만 해도 비어있거나 영업을 하지 않는 사업체 렌트나 매물을 구입하고 테넌트에게 유리하게 조건들을 조정 가능했지만 최근에는 백신 접종이 대규모로 이루어지고 경제 재개가 되는 분위기 속에서 이전보다는 테넌트나 바이어에게 딜들이 유리하게 진행되고 있지 않습니다. 업종에 따라서 다르겠지만 새로운 팬데믹에 적응 가능한 업종으로 비지니스 융자의 기준도 세팅이 되고 있고 결국은 '적응'에 성공한 업체들을 위주로 프리미엄 시장이 형성되고 거래가 진행 중입니다. 네 번째 대형 커머셜 매물의 경우 금년도초부터 시장 상황이 바뀌고 있는 것으로 업데이트됩니다. 그동안 부진을 겪던 호텔업과 대형 식당 등의 경우 매매를 서두르지 않는 경우들이 나타나고 있습니다. 금년도에도 최소 여름 전후 시기까지는 작년의 추세가 이어지면서 셀러가 시장의 주도권을 쥐어가는 '셀러스 마켓'이 계속 주택 시장을 중심으로 이어져나갈 전망입니다. 그리고 오너 위주 중심의 건물 구입이 새로운 혜택들이 추가된 SBA 융자를 이용해서 보다 더 활발하게 추진될 것으로 보입니다. ▶문의: (213)663-5392

2021-03-16

렌트인컴용으로 주택 구입 시 유의할 점 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 렌트인컴용으로 주택 구입 시 유의할 점이 있나요? ▶답= 첫 번째로 구입 고려 지역의 렌트 관련 로컬 법률과 특히 렌트 유예와 퇴거 금지에 관한 지속된 업데이트에 유의하셔야 합니다. 최근에 렌트비 미납으로 인한 퇴거 조치가 다시금 금년 6월 말까지 유예가 되었고 새로운 SB 91법안에 의해서 작년 4월 1일부터 금년 3월 31일까지의 미납된 렌트비에 대해서 총 금액 중 20% 삭감을 동의하는 렌드 로드들에게 80%까지의 미납 렌트비를 정부에서 지원해 주는 법안이 통과되었습니다. 새로운 Proposition 19에 따라 4월 1일부터 업데이트 되는 주택 매매 렌트 관련 사안과 여러 가지 코로나 예방 관련으로 인한 CDC의 새로운 사항들이 복잡하게 바뀌고 있습니다. 두 번째 테넌트의 부담을 줄여 줘야만 합니다. 지역이나 구입 가격과 관계가 없이 인컴용으로 거주용 주택을 구입 시에는 가능하다면 중간 가격대의 '적당한' 인컴을 무리 없이 올릴 수 있는 매물의 구입이 중요합니다. 똑같은 방 두 개의 콘도라도 수요가 형성이 되는 곳은 1900-2500달러까지의 렌트 인컴이 가능한 매물들이 있다면 2000-2200달러 정도까지 렌트가 가능한 곳의 매물을 선택하시는 것이 더 쉽게 테넌트를 유치 가능하다고 봅니다. 최근 몇 년간 내부를 업그레이드하고 렌트비를 올리는 아파트들이나 임대주택들이 늘어났기 때문에 장기적으로 좋은 테넌트를 확보하기 위해서 감당할 수 있는 가격대의 매물이 좋은 테넌트들을 끌어들일 수 있는 최고의 조건이 될 수 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다. 세 번째 아직 코로나가 통제가 되지 않은 상태에서 실질적으로 실업률의 개선이 힘들고 인컴이 줄어들 가능성이 큰 지역들에 대한 투자는 신중하실 필요가 있습니다. 과거의 두 번 정도의 부동산 침체 시 가격이 정점에 이르렀을 때에 투자가 집중이 되었던 지역들이 더 큰 폭으로 하락했던 경우들이 있었다는 점에 주의하셔야만 합니다. 네 번째 실제 거주를 목적으로 하는 매물들의 경우 오버비드가 힘든 All Cash 오퍼가 불리한 상황들이 많기 때문에 잘 알아보셔야 합니다. 프리웨이 인근이나 쇼핑 등 편의 시설이 가깝게 위치하고 새롭게 형성이 되는 일거리가 위치하는 곳의 위치에 구입 가능한 매물들을 알아보셔야 합니다. 인컴이 가능한 캐시 투자로 최대한 안정적인 수요가 가능한 곳으로의 개척이 필요한 시기라고 봅니다. ▶문의: (213) 663-5392

2021-02-23

외곽으로의 인구 유입과 주택 구입이 유지되는 이유 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 외곽(시외)으로 주택을 구입하려고 합니다. 괜찮을까요? ▶답= 첫째로 외곽 지역 주택 구입은 단독주택(Single Family Residence:이하 SFR)의 구입이 주가 될 것입니다. 대도시 지역과 외곽(인랜드라고 불리는 리버사이드와 샌버나디오 카운티)은 거주의 수요의 차이가 있습니다. 대도시는 싱글 라이프를 추구하는 세대를 겨냥한 고급 콘도나 아파트 위주의 투자가 주를 이루면서 가족 단위 거주지 개발이 우선순위에서 밀리고 있으며 기존 주택 시장의 높은 구입 가격과 오래된 건축연도로 인해서 가족 단위의 거주를 원하는 바이어들의 만족도가 떨어지고 있습니다. 외곽의 경우는 주택의 대부분이 가족 단위의 거주자를 위한 단독 주택의 비중이 높기 때문에 오래되지 않은 주택 건축연도와 쾌적한 생활 환경을 제공하면서 이를 원하는 바이어들의 선택의 폭을 넓히고 있습니다. 이외에도 대도시권은 비싼 땅값과 높은 건축 자재비를 포함한 높아지는 개발 비용과 개발 가능한 땅의 부족으로 가능한 적은 면적에 많은 수용인원이 가능한 아파트나 콘도 등이 개발의 주종을 이룰 수 밖에 없습니다. 외곽의 경우 저렴한 땅값과 수요상 SFR을 원하는 이들이 많고 개발 허가 시 상대적으로 대형 주택 위주로 개발이 주도가 되는 곳이 많아 지방 정부 차원에서도 세금의 획득이 늘어나기에 단독주택의 개발을 선호하고 있습니다. 현재의 높은 가격대에도 불구하고 장기간 보유 시 외곽의 단독주택은 가격의 안정적인 유지도 가능할 것으로 보입니다. 두 번째 여러 요인으로 외곽 지역 주택 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 팬데믹으로 인한 이주 붐과 일자리가 늘어나면서 구직을 위해서 주택 매각 후의 이주 수요의 증가로 당분간은 인구 유입은 지속될 것입니다. 세 번째 모기지 유예 조치인 Forbearance가 6월 말까지 연장이 되면서 차압을 피하려는 셀러들의 매물이 시장에 나오기 시작하고 은퇴나 구직 등의 목적으로 기존 주택 소유주들의 매물이 증가한다면 세일이 증가할 전망입니다. 낮았던 모기지 이자율이 2월 말 정도부터 오르기 시작하게 되면 바이어들의 구입 결정이 빨라질 전망입니다. 외곽 지역의 경우 특히 최초 주택 구입자를 위한 여러 가지 시정 부나 카운티 정부 그리고 각종 비영리 기관 등에 의한 주택 구입 관련 혜택들이 다양하게 존재하기 때문에 첫 주택 구입을 위한 수요도 유지될 전망입니다. ▶문의: (213)663-5392

2021-02-16

2021년 인기있는 '부동산 투자' 아이디어 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 금년에 가능한 부동산 투자의 아이디어들은 뭐가 있을까요? ▶답= 일단 단독주택 (Single family Residence)을 중심으로 투자의 방향을 잡으셔야 합니다. 본인이 거주할 목적이거나 또는 구입 후 렌트를 위해서라면 한 가족의 생활이 가능하고 비교적 장기간 테넌트가 거주 가능한 조건이 좋습니다. (예. 좋은 학군이나 생활 편의성 등) 그리고 아직 저렴한 이자율을 이용해서 적은 유지 비용이 가능한 경우 구입 대상으로 삼으시고 주위에 추가로 하우스 건축이 어려운 지역 (희소성으로 수요가 높은 곳)이 좋을 것 같습니다. 아직까지도 하우스에 대한 렌트 수요는 콘도나 타운 홈에 비해 높게 유지될 전망입니다. 팬데믹으로 인해 변화된 비즈니스 환경에 맞는 신개념의 비즈니스 모델로 창업을 하신 후 수년간 운영후 매매하는 방식의 "플립형 비즈니스의 창업"으로 투자를 고려하실 수도 있습니다. 최근 리테일 상가의 경우 상가 전체를 일종의 음식 백화점식으로 리모델링하는 경우들이 나타나고 있습니다. 이곳에 입주한 업소들은 퓨전 형태의 식당으로 내부에 타투샵이나 네일샵 또는 바 등을 추가해 젊은 층을 겨냥하는 몰을 오픈형으로 설계하고 있습니다. 최근 팬데믹으로 수요가 높아질 수 있는 건강 관련 업종을 타깃으로 기존의 오피스를 '메디컬 오피스'로 리모델링 후 렌트하거나 콘도 형태로 매매하는 방식 그리고 외곽에 모빌홈 파크를 저렴한 모듈 형태로 개발하는 방식 등 새로운 형태의 부동산 투자들이 시도되고 있습니다. 아직은 대도시권이나 외곽의 경우에도 이들이 구매의 중심이 되고 있지는 않지만 추후 이들이 구매 가능한 선호 조건에 맞는 주택을 미리 구입하시거나 이들이 현재 렌트 시 우선시하는 조건들에 맞는 렌트용 부동산을 리모델링 하거나 구입하시는 준비를 하시는 게 좋다고 생각합니다. 그리고 여전히 대도시의 부동산 시장의 매력은 팬데믹이 지나가면서 다시금 투자가들의 주목을 받을 것입니다. 특별히 대도시와 인접한 인랜드 지역에 대한 투자도 장기적 관점에서 염두에 두시고 고려하셔야 합니다. 당분간은 추후 몇 년간 팬데믹이나 정치 그리고 경제적인 상황에 맞게 대처하면서 버텨 나가는 것이 가장 중요합니다. ▶문의: (213)663-5392

2021-01-26

예측 불허의 현 부동산 시장의 상황과 전망은? [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 2021년 새해의 부동산 전망에 대해서 현재 어떤 상황인지 그리고 금년도 시장 전망이 궁금합니다. ▶답= 첫 번째로 주택 시장은 현재의 상황이 일정 기간 유지될 것 같습니다. 팬데믹 후 주택 매매가격이 오른 가장 큰 이유는 모기지 이자율이 낮아지고 고가의 주택들이 거래를 주도하면서 평균 매매가격을 높였기 때문입니다. 작년과 금년도 첫 주까지의 상황을 보면 인벤토리의 부족 낮은 이자율에 바이어의 수요가 몰리면서 여전히 치열한 매매 경쟁이 지속되고 있으며 12월의 계절적 수요 감소로 인한 거래량 감소 상황은 나타났지만 여전히 시장은 셀러 마켓 위주로 움직이고 있습니다. 다만 어느 정도 기간 동안이나 시점 후에는 관망세가 두드러질 전망입니다. 경제적인 이유와 정치적인 이유 그리고 팬데믹 상황 등이 그 이유가 될 것입니다. 두 번째는 그동안의 양적완화로 인한 인플레이션 상황이 현실화될 상황이 나타날 것으로 보입니다. 인플레이션이 시장에 영향을 미치게 되면 현재의 증권시장을 포함한 부동산 시장의 상황에도 변화가 올수 있습니다. 머니 마켓의 뉴스에 따르면 최근 미국인들이 경제적 상황의 악화로 401k 은퇴 구좌의 돈을 인출하고 있고 경제적으로 어려운 인구가 증가하고 주택을 매매하고 생활비가 저렴한 외곽이나 타주로의 이주가 가속화된다면 일정 세기 후부터 대도시 렌트 시장에도 영향을 주게 되고 이는 투자용 부동산 수요를 위축시키는 요소가 될 수 있습니다. 세 번째 최근 몇 달간 새로이 비지니스를 시작하기 위해서 사업 시작에 적당한 위치와 유리한 리스 조건의 스페이스에 대한 구매 수요들이 생겨나고 있으며 새로운 형태의 비지니스 모델이 시장에 나타나고 있습니다. 결국 새로운 환경에 적응이 빠른 새로운 비즈니스 모델로 시장의 재편이 이루어질 전망입니다. 네 번째 융자 기준이 강화될 것으로 보입니다. EIDL이나 PPP 그리고 실업수당 혜택을 받는 분들의 경우 사전에 융자 승인 시 이 조건들에 대해서 대처가 필요하며 확정이 된다면 금년 9월 30일까지 sba 융자로 건물 구입 시 비용을 면제해 주는 프로그램이 가동되면 특히 오너 유스의 건물 구입에 도움이 될 수 있기 때문에 항상 융자가 가능한 조건을 유지하셔야 합니다. ▶문의: (213)663-5392

2021-01-19

캘리포니아에서 타주로 이주시 고려해야 하는 문제들 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 최근 몇 년간 많은 분들이 캘리포니아를 떠나고 있다고 하는데 그 추세가 앞으로 계속될까요? ▶답= 최근 수년간 캘리포니아를 벗어나 텍사스나 조지아주를 포함한 타주로의 이주를 하시는 분들이 부쩍 늘어나고 있습니다. 캘리포니아의 높은 주택 가격과 팬데믹 후의 대도시권을 벗어나려는 사람들이 많습니다. 또한 한인 자영업자들에게 불리한 높은 세금과 기본임금의 상승 각종 보험 등의 의무 등으로 인해 비즈니스의 리로케이션을 고려하시거나 마땅한 투자 매물을 찾아서 이동하시는 분들이 많이 보입니다. 팬데믹으로 인해 한국으로의 영주귀국을 추진하시는 경우도 늘고 있습니다. 타주로의 이주를 위해서는 본인에게 가장 유리한 방향으로 충분한 사전 준비가 중요하다고 생각합니다. 이주를 생각하시는 가장 중요한 모티브인 저렴한 주택 가격과 낮은 세금 그리고 물가를 포함한 생활비가 캘리포니아보다 저렴하다는 이유가 모든 이에게 매력적으로 다가오지만 반드시 이주를 해야만 절대 이유는 될 수 없습니다. 상대적으로 낮은 가격으로 양질의 주택이 구입 가능한 경우에도 재산세가 상대적으로 비싼 단점이 있을 수가 있고 세일즈 택스가 없거나 종업원 상해보험의 의무조항 등이 없어서 상대적으로 자영업에 유리한 환경을 제공하는 경우에도 인력수급에 어려움을 호소하시는 경우도 있고 LA 롱비치 항이나 LAX 공항을 이용한 물류상의 이점을 누리지 못하는 경우 등이 있을 수 있음도 충분히 고려하셔야 합니다. 특히 거의 모든 지역의 부동산 가격이 상승한 현 상황에서 단순히 캘리포니아 보다 저렴한 가격을 이유로 무조건 구입을 추진하시는 것은 "상당히 위험한 결정"이라는 점을 명심하셔야만 합니다. 남가주에 비해서 압도적으로 높은 Cap Rate와 수익률의 건물이라도 개발의 여지가 많고 리스의 기간을 포함한 조건을 리뷰하고 구입 결정을 해야 하며 남가주의 경우 수익률은 낮지만 그만큼 경쟁이 심한 곳이어서 프리미엄이 더 높게 책정이 된다는 점 또한 간과해서는 안 됩니다. 특히 새로이 개발이 이루어지는 곳은 상대적으로 경제적 위기 상황 시 취약할 수 있습니다. 아직은 캘리포니아가 미국의 한인 이민사회 경제의 중추적 역할을 할 것입니다. 이주를 고려하신다면 나에게 해당이 되는 최대의 이익을 추구할 수 있는 방향으로 신중하게 결정을 하셔야만 할 것입니다. ▶문의: (213)663-5392

2020-12-08

대선, 팬데믹으로 인한 부동산 시장 전망 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 앞으로 부동산 시장의 움직임은 어떻게 될까요? ▶답= 당분간은 관망세가 지속될 전망입니다. 현재 미국 대선이 완전히 끝난 것이 아니고 대외적으로는 그동안의 양적 완화로 인해 달러 약세가 지속되고 있습니다. 미국 주식시장, 금, 가상화폐 등 직접적으로 투자 하는 분야와는 달리 부동산은 세금이나 추가 정부 지원책, 모기지나 여러 투자 환경의 변화 등 여러 가지 추가 고려 요소가 매매에 적용 되므로 당분간 매매가 활발하지 않을 것으로 보입니다. 오너가 사용하는 목적의 구입을 제외하고 인컴 수입을 위해서 투자를 하시는 경우에는 투자를 고려하셔야 하며, 앞으로 보수적으로 부동산 투자를 설계하셔야 합니다. 금년 3월에서 7월까지 외곽 지역으로 이사한 인구가 미국 우정국 자료 (US Postal Service)에 따르면 약 1600만 명에 달합니다. 아직까지 영구히 외곽에 정착할 인구가 얼마나 될지는 모르는 상황이고 지금 당장 외곽으로만 투자를 집중할 필요가 없다고 봅니다. 서부 지역의 대도시권은 미국에서 가장 큰 폭으로 가격 상승이 이루어져왔고 (지난 10년간 90% 이상) 아직 투자와 보유의 가치는 있다고 봅니다. 보수적인 숫자에 기반한 투자가 중요하다고 생각합니다. 새 주택 건설의 경우 조닝에 대한 불리한 정책이나 목재를 위시한 원자재 가격의 상승 그리고 10월 현재 약 30%가량이 감정 가격에 문제가 있는 정도로 높은 가격을 유지하고 있습니다. 현재는 팬데믹 이전보다 약 20% 정도 주택 가격이 평균적으로 오른 상황이고 재고도 시장에 3달 치가 안되기 때문에 당분간은 여전히 재고 부족과 낮은 모기지가 주택 구입자에게 최고의 동기를 부여할 것으로 보입니다. 추후 2-3년 후부터 늦추어지고 있는 주택 차압이 일어나기 전에 주택 재융자를 시도하거나 은행 측에서 융자 조정을 추진해 줄 가능성도 있습니다. 지난 2011년에서 2017년까지 월스트리트 자본들이 캘리포니아 주택 시장에서 무려 360억 달러의 주택을 구입했고, 많은 수가 여전히 렌트로 유지가 되고 있어, 이들이 주택시장에 매물로 나올 확률은 비교적 적을 것으로 보입니다. 앞으로 장기간 보유가 가능하다면 대규모 투자가가 마켓에 뛰어드는 상황에 내 집 마련을 준비하시고 실행에 옮기시는 게 나을 수 있다고 생각해 봅니다. 투자 목적은 아직은 신중하셔야 할 것으로 보입니다. ▶문의:(213)663-5392

2020-11-24

미국 대통령 선거가 부동산 시장과 경제에 미치는 의미 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 대선으로 인한 부동산과 경제에 어떤 변화가 있을까요? ▶답= 누가 차기 대통령이 될지를 결정하는 미국 대통령 선거는 일단 '미래의 불확실성'을 제거한다는데 큰 의미가 있습니다. 특히 두 후보 간의 정책이 큰 차이가 나는 이번 선거의 승자를 빨리 알게 되어야만 추후 투자가를 포함한 모든 이들의 '경제적인 결정'을 촉진시키고 앞으로의 나아갈 방향성을 정하고 움직이는 계기가 되기 때문입니다. 대통령 선거후 경기 부양책의 효과에 따라서 경제 전반에 추가 투자를 포함한 긍정적인 영향을 미칠 수도 있고 부양책이 기대에 미치지 못한다면 상업용 부동산 소요 주들과 자영업자들의 경우 파산을 결정하는 구체적인 움직임이 조만간 일어날 수 있습니다. 일자리의 회복이 어려운 경우나 수입이 줄어든 홈 오너들의 경우 페이먼트 유예 조치가 끝나게 되면 주택을 처분하거나 Equity를 확보하거나 아니면 은행을 통해서 과거와 같은 융자 조정을 은행 측과 협상을 시도할 수도 있을 겁니다. 모든 결정들이 바로 대통령 선거후 현실화될 수 있습니다 나름대로 변화에 대비를 해야만 합니다. 현재의 리테일 상가들의 경우 단기간 테마를 정해서 영업하는 "팝업 스토어"를 운영하거나 식당의 경우도 기존의 영업장소를 없애고 웨어 하우스 등의 임대료가 저렴한 곳을 임대 후 음식의 조리만 하고 서빙 기능을 없애고 배달 앱 등을 이용해서 배달에 집중하는 식으로의 변화 그리고 고급 리테일 스토어의 경우 프로 영업사원을 상주 시키고 영업장의 활동을 온라인과 병행하는 방식을 취하시는 등 여러 가지 아이디어로 시장 환경에 도전하시는 분들도 계십니다. 모든 분이 온라인으로 전환하는 것도 불가능하므로 일정 부분 오프라인의 영향력은 살아있을 겁니다. 겨울과 봄 사이에 비슷한 업종의 동일 매장을 1-2개를 권리금 없이 인수하셔서 추후 2-3년간 융자가 가능한 조건을 만드시고 권리금을 받는 방식으로 일종의 사업체 부동산 투자를 계획하시는 방식도 고려를 해보실 수 있습니다. 바로 '위기의 상황을 기회로 만드는 시기'가 온 것 같습니다. 앞으로 봄까지 시기에 변화에 발 빠르게 대처하시는 것이 앞으로의 생존에 중요한 초석이 될 것입니다. 이제는 결정을 하셔야 합니다. ▶문의: (213)663-5392

2020-11-10

앞으로의 주택시장 매물 동향과 사업체 매매 전략 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 현재 주택을 구입하려고 매물이 나오기를 기다리고 있습니다. 언제쯤 그리고 어떠한 형태의 매물들이 주택 시장에 나오고 사업체 매매는 어떻게 준비해야 하나요? ▶답= 첫 번째, 경제적인 어려움에 처한 주택 소유주들의 주택이 매물로 나올 가능성이 있습니다. 이번 겨울부터 봄이 되기 전까지의 시기에 급매물 형태나 일부 숏 세일로 매물이 나올 수 있습니다. 두 번째, 외곽지역을 중심으로 주택 구입자 중 fha나 노다운의 VA 또는 USDA 융자와 같이 비교적 적은 다운 페이로 2-3년에 주택을 구입했던 주택 소유주 중 최근의 사태에 모기지 연체의 비율들이 대도시 지역보다 높아지고 있고 이들 중 급매가 나올 가능성 그리고 세 번째, 시 외곽 지역이나 (예. LA나 오렌지카운티에서 인랜드 지역으로) 타주로의 이주를 실행에 옮기려는 소유주들의 매물이 나올 가능성이 있습니다. 최근에 부동산 협회들에서 각종 숏세일 관련과 은행 차압(REO)나 HUD SALE 등 DISTRESSED PROPERTY 세일 관련된 여러 가지 교육 프로그램이 강화되고 있습니다. 아무래도 시장에 아직도 바이어가 많이 있는 상황에서 매물의 부족으로 인해 바이어들의 움직임이 적어진 상황이지만 결국 매물이 시장에 나와 준다면 거래량이 올라가면서 어느 정도 다시금 이자율 외에 시장에 동기 요인이 될 수 있습니다. 직접 구입해서 운영하는 경우 외에 기존 사업체들 간의 흡수 합병(M&A) 시장 또한 활발히 이루어지고 있고 내년에는 사업체 중 가장 핫한 추세가 될 전망입니다. 현재까지는 계속 오픈을 해온 필수업종이나 매상이 팬데믹 이전에 꾸준했던 업종의 부분 영업재개 시의 실적을 참고해서 선별적으로 융자가 가능한 경우들이 있으며 앞으로 사업체 매매 계획이 있으신 업주들의 경우 영업 실적 개선에 힘쓰시고 PPP 융자가 있으실 경우 탕감이 가능해야 하며 EIDL의 경우에도 일단은 부채로 잡히기 때문에 특히 SBA 융자나 PRIVATE 융자가 가능한지 리스팅전 관련해서 렌더와 사전 조율 준비작업을 하셔야 합니다. 부분적으로 오너십이 체인지 되거나 PPP의 경우 탕감 시까지 시간이 걸리거나 불가능 시 추가 PPP 융자 액수만큼을 에스크로에 예치하셔야 하며 특히 계속 사업체를 유지하는 조건으로 EIDl이나 ppp 등이 지급되었기 때문에 매매 시 추가로 SBA의 양해를 받는 조건이 필요하실 수 있습니다. ▶문의: (213) 663-5392

2020-10-28

부동산 시장의 흐름 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문: 앞으로 주목해야만 하는 부동산 시장의 흐름은 무엇인가요? ▶답: 첫 번째 한인사회에 위기 상황이 초래될 가능성이 코로나로 인해서 높아지고 있다는 점입니다. 한인의 대략 80% 이상이 자영업 위주의 개인 사업인 관계로 상대적으로 주류 사회에 비해서 응급 상황에 대한 대처 능력이 떨어지고 있습니다. 생계의 유지는 물론 부동산을 포함한 각종 투자가 가능했던 상당수 자영업자 분들의 위기가 추후 한인사회 전반에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 두 번의 경제 폐쇄 조치로 말미암아 큰 타격을 입은 비지니스 재개가 무엇보다도 중요하다고 생각합니다. 두 번째, 최근의 상황을 볼 때 상업용 부동산 시장의 위기가 시작될 가능성이 있습니다. 보통 이전의 경우 주택 시장에서 위기가 시작되고 1-2년 뒤 상업용 부동산 시장이 위험한 상황이 왔지만 이번에는 반대로 경우가 될 것으로 전망이 됩니다. 현재 대기하고 있는 투자가들의 일차 목표가 시세에서 20-30% 정도 할인 폭에 일단은 구입을 추진할 것으로 전망되며 현재 코로나로 타격을 심하게 받은 상가나 오피스 등은 빌딩 소유주들이 은행과 융자에 대한 조정 협상을 하거나 임대용 아파트나 창고 등으로 용도 변경을 시도하거나 재개발을 추진하는 자구책을 강구하고 있고 매매가격이 높은 경우는 최소 앞으로 1-2년을 버틸 수 없는 경우 매각을 추진할 것으로 보입니다. 일단 은행과 기존 소유주 간의 유기적인 협조 체제 그리고 테넌트들의 비지니스가 살아나야만 최소한의 시간 내로 문제가 해결될 수 있다고 생각합니다. 세 번째는 기후변화가 시장에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 캘리포니아의 경우 잦은 산불로 인한 관련 보험료의 증가, 홍수로 인한 보험 포함 비용의 증가와 주택 가격의 변화 그리고 물 부족 사태로 인한 지역별로 농업 생산력 약화나 주택 건설의 어려움 등이 예상이 됩니다. 네 번째 외곽 주택지의 구입의 경우 기존 대도시와의 연결성이 좋은 곳 등으로 주택 구입을 고려하시고 특히 신규주택의 경우에는 주변 시세를 참고하시고 기존 주택보다 세금 (맬로루즈와 같은 추가 택스 발생)을 포함한 비용 부담이 더 크다는 점도 염두에 두셔야 합니다. ▶문의:213)663-5392

2020-09-08

모기지 연체와 테넌트의 렌트비 미납 수치의 의미 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문: 현재의 모기지 연체와 테넌트의 렌트비 미납 수치의 의미를 알고싶습니다. ▶답: 최근 여러 언론에 발표된 수치 중 제가 주목하는 것은 현재 5,6월 남가주 지역에서 렌트비를 미납하는 테넌트의 비율이 30%에 달한다는 것과 모기지 페이를 못 내고 있는 캘리포니아의 주택 소유주가 전체의 약 6% 정도라는 것입니다. 여전히 남가주는 렌트 인컴이 상대적으로 높고 안정적인 시장으로 여겨지기 때문에 투자를 고려하는 분들이 많습니다. 캘리포니아의 경우 9월 말까지 로컬 정부의 재량 하에 필요할 경우 렌트비 유예를 연장 할 수 있도록 되어 있지만 9,10월이 되면 실제적인 퇴거 소송이 진행되거나 이와 관련된 소식들이 전해질 것입니다. 아직은 Unlawful Detainer, 즉 불법 점유로 인한 퇴거 소송이 코트에 따라서 이루어지기 힘든 상황입니다. 따라서 정확한 상황 판단은 시간이 걸리겠지만,이미 7,8월 정도부터는, 거주를 원하는 테넌트가 렌드 로드와 밀린 렌트비에 대해서 페이플랜을 세운 경우가 늘어나고 있어 실질적인 렌트비 미납의 최종적인 숫자는 어느 정도 시간이 경과돼야만 알 수 있을 것입니다. 최근 임대용으로 부동산을 구입 시에 융자가 상당히 힘든 이유는 정확한 렌트 수입이 계속 들어오고 있다는 증명을 은행에서 요구하기 때문입니다. 현재 4만 달러 이하 가구당 소득자의 거의 36% 정도가 해고된 상황에서 얼마나 많은 이들이 일터러 복귀하느냐의 여부가 추후 임대 시장의 상황 예측에 중요한 요소가 될 것입니다. 혹시 모를 상황에 대비해서 모기지 유예를 선택한 주택 소유주들도 상당수이고 최근 90일 모기지 유예 혜택을 받은 홈 오너들의 경우, 다시 혜택을 신청 시 숏세일이나 융자조정 등을 권유받기 시작하고 있는 상황입니다. 만일 모기지 페이가 힘든 주택 소유주들이 늘어나거나 현재 테넌트가 렌트비를 미납하고 있거나 복수의 주택을 보유한 경우라면 주택을 시장에 내놓을 가능성이 있습니다. 매매가 이루어지면 연체의 비율도 떨어질 수 있습니다. 팔지도 못하고 렌트 인컴도 들어오지 않는다면 융자조정이나 숏세일 등을 시작하게 될 것입니다. ▶문의:(213)663-5392

2020-08-25

좋은 조건의 모기지가 가능하다면, 주택구입도 무방 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문: 근래 들어 주택 장만하기가 상당히 어렵습니다. 가격이 오름과 동시에 수요도 몰려 경쟁이 만만치 않습니다. 주택 구입 시 유의할 점은 무엇인가요? ▶답: 지역별로 차이는 있지만 전반적으로 기존의 수요가 높은 오렌지나 LA 카운티 지역의 주택 구입이 쉽지가 않습니다. 에이전트의 말에 따르면 오퍼의 약 60% 이상이 경쟁하고 있으며, 가격이 낮춰 딜이 되는 경우는 찾아보기 힘듭니다. 최근 공개된 NAR 자료에 따르면, 그동안 코로나 사태로 인해 뜸하던 매트로 주변의 콘도들의 인터넷 검색 비율도 높아져가고 있습니다. 코로나 사태로 4,5월 거래량이 부진했지만 최근 경제가 다시 재개되면서 6,7월에는 확실히 주택 시장이 살아난 것으로 보입니다. 최근 주택 구입은 주로 실거주를 위해서 구입되는 경우가 대부분이며 선호 지역으로는 외곽의 하우스나 대도시권의 타운 홈입니다. 그리고 좀 더 쉬워진 ADU 요건으로 게스트하우스의 건설 가능 사이즈가 변경되었습니다. 이자율이 30년 고정에 3% 이하인 관계로 더 많은 액수의 융자가 가능하기에 이것이 주요 구입의 동인으로 작용하고 있습니다. 일정 기간 렌트비가 떨어질 수는 있지만 장기간 거주 목적인 분들은 지금 구입을 서두르고 있습니다. 투자가들의 주택시장 복귀 또한 어느 정도 이루어지고 있습니다. 앞으로 주택의 가격이 떨어지려면 현재 페이먼트를 유예 하신 분들 중 얼마나 많은 경우가 압류까지 이어질지 여부가 중요합니다. 최근 다시 사업체들의 영업이 중단된 것도 상당히 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 만일 10-20% 시장가격의 인하가 이루어진다해도 좋은 이자를 포함한 조건으로 모기지가 가능할 경우 주택 구입으로 이어질 전망입니다. 한마디로 적자생존의 상황이 이루어질 것입니다. 주택 가격이 20-30% 또는 그 이상 폭락할 경우 투자가들이 바이어의 대부분을 차지할 것이고 은행 측에서 융자를 주지 않게 되기 때문에 주택의 구입이 일반인의 경우 어려워질 것입니다. 확실한 계획을 세우고 장기간 보유 목적의 주거용 주택을 구입하시려면 본인이 가능한 시기에 주택 보유를 결정하시면 될 것 같습니다. ▶문의:(213)663-5392

2020-08-11

새 환경 적응이 사업 성패 가른다 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문: 사업체 시장의 현재 동향을 알고 싶습니다. ▶답: 사업체 시장은 코로나19 전과 후가 크게 달라진 양상을 보입니다. 일단 매매의 경우 필수업종으로 지정돼 영업을 하는 사업체는 봉쇄 전 2~3년의 비즈니스 수익을 평균해 추후 3-4달 동안 예상 매출을 산정하고 있고 최근 리스팅이 증가 추세입니다. 사업체는 직접 방문해 살펴 봐야 되는 상황이 많습니다. 주택 시장에서 활용되는 가상 투어보다는 직접 방문 가능한 업소들이 매매에 유리한 상황입니다. 매상 확인이나 추후 전망에 따라 '듀 딜리전스' 기간을 길게하고 에스크로 기간도 늘어나는 추세입니다. 그리고 여러 목적의 재정 조달 방식에서 일반 렌더 보다는 프라이빗 렌더들이 최근 자금 조달의 중요한 소스가 되고 있습니다. 프라이빗 렌더의 이자율과 상환 시기 그리고 비용을 포함한 조건을 잘 체크해야 합니다. 비즈니스가 중단 상태인 비필수 업종의 경우 리스팅 시기를 미루는 경향이 대부분입니다. 특히 새로운 환경에 맞는 리스 계약이 상당히 중요합니다. 스타벅스의 경우 전국 매장의 건물주에게 추후 1년정도 최소 20-30% 정도의 렌트비 인하를 요구하고 있습니다. 만일 매매 계획이 있다면 리스 계약에서 어느 정도 사전 조율을 해야 합니다. 지난 2-3년간 시니어 비즈니스 오너들이 은퇴를 진행하고 경기 침체로 리세션이 우려되는 상황에서 이번 사태가 발생했기 때문에 그 동안의 경기 침체의 영향과 여러 상황의 변화로 인해 영구 폐업으로 가는 사업체들이 늘어나거나 상대적으로 거래 가격이 낮아질 것으로 보입니다. 일단 영업을 재개하고 있는 여러 비즈니스 중에 식당의 경우 현재 영업 형태에 따른 여러 과제들을 해결해야 하는 등 정상화에 상당한 시간이 필요할 겁니다. 지역별로(관광지나 공항부근 회복 더딤) 장기간 회복 대책이 필요한 상황입니다. 디지털 메뉴를 만들거나 출입 동선 재배치, 배달서비스 강화, 특히 손님이 몰렸을 경우 대처 방법 등에 대한 숙달도 필요하며 원가 인상으로 인한 가격 인상 요인을 어떻게 극복하느냐도 중요하다고 봅니다. 가능한 PPP 융자나, EIDL, ERC등 가능한 여러 혜택의 이용이 상당히 중요합니다. 결국 새로운 상황에 적응하는 것이 중요한 사업의 성패요인이 될 것으로 보입니다. ▶문의: (213) 663-5392

2020-06-16

주택시장, 예측보다 빠른 안정세 [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문: 주택시장이 안정세를 보이는 것 같은데요. 왜 그렇게 보이며 원인은 뭔가요? ▶답: 예상보다 빨리 바이어들이 주택 시장으로 돌아오고 있습니다. 최근 5월 중순 이후 모기지 신청 수 상승을 보면 압니다. 4월 이후 54%, 그리고 5월 4째 주에만 전 주 대비 9%가 상승했습니다. 모기지 뱅킹 협회 MBA의 자료입니다. 현재 프레디맥이 발표한 5월 말 전국 모기지 평균은 3.15%(30년 고정)이고 조건에 따라 3% 이하도 가능하다는 광고들이 있습니다. 또 현재 주택 시장에서 40% 가량이 실소유 목적 바이어라는 추산도 있습니다. 이런 바이어들은 싼 매물 구입을 노리는 투자자와 달리 장기 보유를 염두에 두고 긴 시간 구입 준비를 합니다. 때문에 리스팅이 증가하면서 구입이 재개되고 있고'모기지 지불 유예'로 재정 압박에서 여유를 가지게 된 주택 소유주들이 급하게 딜을 진행하지 않고 있습니다. 상대적으로 시장에 매물이 적은 것도 요인이 되고 있습니다. 주택의 차압 증가세도 뚜렷하게 상승하고 있지 않은 것도 원인이 되고 있습니다. 렌트용 인컴 프라퍼티의 경우도 세입자들이 실업수당을 받고 있고 코로나19로 인해 당분간 이사 계획을 세우는 테넌트도 적기 때문에 렌트도 늦게라도 페이가 되고 있어서 급매물이 적어지고 있는 것도 원인이 될 수 있습니다. 개인 단독 하우스에 ADU 건축시 규정이 완화되면서 기존 하우스에 2유닛까지 추가 유닛 건설이 가능하게 되면서 기존 주택 소유주의 추가 인컴도 가능하게 된 상황입니다. 금년 11월에 재산세 인상에 대한 법안이 제출이 되었지만 이는 거주용에는 해당이 안되는 것으로 보이기 때문에 주택 소유로 인한 별도의 추가비용이 추가되지 않을 것입니다. 팬데믹 이후로 외곽 주택에 대한 인터넷 검색이 늘어났지만 실제 구입이 진행되는 경우는 코로나 상황에서는 크게 수치로 나타나지는 않는 것으로 보입니다. 대도시 권의 경우 하우스나 타운 홈으로 선호도는 바뀔 수 있지만 꾸준한 거래는 유지할 것으로 생각됩니다. 코로나 이후 5월의 거래 상황이 수치로 업데이트 되면 보다 가능한 추후 시나리오가 나올 것 같습니다. 앞으로 봉쇄가 해제되면서 마켓에 나오는 리스팅이 증가 되었을 때 거래량의 변동이 중요하다고 생각합니다. ▶문의: (213) 663-5392

2020-06-09

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